L’investissement locatif est un mode d’exploitation immobilière attractif présentant de nombreux avantages : placement, défiscalisation, … La loi française définit une location meublée comme un logement comportant un certain nombre d’équipements dans chacune des pièces. Deux statuts réels existent : le loueur meublé professionnel et le loueur meublé non professionnel.

Nous vous expliquons tout.

Les avantages de tels statuts

Avoir recours à la location meublé présente un grand nombre d’avantages sur le court, moyen et long terme.

• à court terme : grâce à l’équipement disponible dans le logement (canapé, table, …), celui-ci devient plus attrayant. Les locataires sont plus facilement attirés et sont prêt à payer plus cher (de 10 à 20%).
• à moyen terme : la durée légale d’un bail meublé est réduite : de 3 ans pour les locations nues, elle passe à 1 an renouvelable (9 mois pour les étudiants) pour les location meublée. Depuis la loi Elan de novembre 2018, des baux mobilité existe. Pour plus de renseignements, rendez-vous sur le site du service public
• à long terme : tout au long de la location du logement, la fiscalité apparait plus souple. Les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais sont déclarés dans la case des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Différences entre LMP et LMNP

La principale différence entre le LMP et le LMNP réside dans la somme des revenus perçus par cette activité.

• LMNP à la somme des loyers perçus ne dépasse pas :
  • 23.000€
  • et/ou 50% des revenus totaux du ménage.
• LMP à la somme des loyers perçus dépasse:
  • 23.000€
  • et ou 50% des revenus totaux du ménage

Il vous est possible d’avoir recours au régime LMNP si la somme des loyers perçus dépasse 23.000€ seulement pour des locations à court terme. Dans ce cas, des charges sociales vous seront imposées (plus ou moins 1.500€ par an).

Choix de la fiscalité

Lorsque l’on se lance dans l’activité de loueur meublé, il est primordial de se focaliser sur le montant des revenus perçus grâce aux loyers. C’est, comme vu précédemment, ce chiffre qui détermine dans quelle catégorie de loueur meublé vous vous positionnez. Mais c’est également lui qui vous permet de déterminer à quel type d’imposition vous allez être affilié.

Pour le LMNP : le calcul du montant des charges permet de choisir le régime le plus avantageux –> micro BIC ou frais réels. Cependant attention, n’étant pas un bailleur professionnel le bien sera soumis au régime des plus-values des particuliers en cas de revente.

Pour le LMP : il est important de différencier les deux régimes fiscaux :

• Le régime BIC : jusqu’à 70.000€ de revenus locatifs. Les charges ne peuvent être déduites mais un abattement forfaitaire automatique de 50% peut être effectué.
• Le régime réel : les charges sont déduites et en cas de déficit, ces derniers sont automatiquement imputés sur les revenus globaux.

Le LMP étant considéré comme professionnel, le régime des plus-values ne s’applique pas lors de la revente et ce jusqu’à 90.000€. Si ce montant est dépassé, l’exonération est partielle.

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