L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a pour objet l’imposition du patrimoine immobilier détenu par le redevable.

Lorsque les biens immobiliers sont détenus au travers d’une société, l’assiette de l’IFI correspond dans ce cas à la fraction de la valeur des parts ou actions représentative de biens ou droits immobiliers imposables détenus, directement ou indirectement, par celle-ci.

La détermination de l’assiette imposable à l’IFI en cas de détention indirecte d’un bien immobilier au travers d’une société s’établit en deux temps :

1. La valorisation des titres de sociétés

Il convient de déterminer la valeur des parts ou actions détenues par le redevable conformément aux règles en vigueur en matière de droits de mutation à titre gratuit, c’est-à-dire à leur valeur vénale réelle (ou cours de bourse pour les titres des sociétés cotées). 

En principe, pour déterminer la valeur vénale de la société, la totalité du passif de la société est prise en compte lors de cette évaluation. Ce n’est que dans certaines hypothèses particulières que la fraction de valeur taxable des parts et actions détenues par le redevable doit être déterminée sans tenir compte de certaines dettes contractées par la société. Il s’agit notamment des dettes : 

• contractées pour l’acquisition d’un actif imposable au redevable ou à un membre de son foyer fiscal qui contrôle, seul ou conjointement avec son foyer fiscal, la société concernée ; 
• souscrites auprès d’un redevable ou d’un membre de son foyer fiscal pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel actif ; 
• souscrites auprès d’un membre du groupe familial du redevable (autre que les membres de son foyer fiscal) pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses afférentes à un tel actif ; 
• souscrites auprès d’une société contrôlée, directement ou par l’intermédiaire de plusieurs sociétés interposées, par le redevable ou un membre de son groupe familial pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel actif. 

L’exclusion de ces dettes peut être évitée si le contribuable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal ou, en cas de prêt contracté auprès d’un membre du groupe familial, s’il justifie du caractère normal des conditions du prêt (notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements). 

Ces limitations ont pour objectif de dissuader le redevable de recourir à des stratégies d’évitement de l’impôt par une augmentation artificielle du passif social afférent aux actifs imposables. 

2. Détermination du « coefficient immobilier »

Une fois la valeur vénale déterminée, il convient ensuite d’appliquer le « coefficient immobilier » propre à la société. Ce coefficient correspond au pourcentage que représente la valeur vénale brute des biens ou droits immobiliers imposables, détenus directement et indirectement par la société, par rapport à la valeur vénale de son actif brut total. 

En sus de ces règles d’évaluation, le législateur a prévu un certain nombre de cas d’exclusion de biens immobiliers de la base IFI et d’exonération : 

• Exclusion de l’immobilier détenu par une société et affecté à son activité opérationnelle ou à l’activité d’une société qu’elle contrôle ; 
• Exclusion des parts ou actions de sociétés opérationnelles dont le redevable détient directement ou indirectement moins de 10 % du capital et des droits de vote ; 
• Exonération au titre des actifs professionnels. 

Ces règles applicables jusqu’à présent étaient déjà fort complexes, de sorte qu’elles donnaient lieu à de nombreuses incertitudes quant à leur application. 

Le législateur a néanmoins introduit une nouvelle restriction à la déductibilité des dettes pour la détermination de la valeur imposable à l’IFI des parts ou actions de sociétés détenant des actifs immobiliers, à compter du 1er janvier 2024.  

Les déclarations d’IFI à établir lors de la prochaine campagne fiscale doivent donc tenir compte de ces nouvelles règles. 

Une nouvelle restriction à la déduction des dettes

Sont désormais exclues de l’évaluation des titres soumis à l’IFI, toutes les dettes de la société non afférentes à des actifs imposables. 

Il ne faut donc à présent plus tenir compte, lors de l’évaluation des parts ou des actions soumises à l’IFI, de la totalité des passifs existants dans la société, mais uniquement de ceux afférents à un actif imposable. 

La société devra donc être évaluée de manière « théorique » comme si elle n’était composée que d’actifs et tenue d’aucun passif autre que celui afférent à des actifs immobiliers imposables. 

C’est sur cette valeur « théorique » des titres sociaux que sera ensuite appliqué le coefficient immobilier de la société, dont les règles de détermination restent inchangées. 

Un double plafonnement a néanmoins été introduit pour effectuer la valorisation des titres, et il convient en pratique de distinguer les deux cas suivants : 

1. Application du premier plafond : 

si la valeur « théorique » des titres détenus par le contribuable excède la valeur vénale des parts ou actions, déterminée conformément aux règles de droit commun, la valeur imposable à l’IFI est alors limitée à la valeur vénale. 

2. Application du second plafond : 

si la valeur « théorique » est inférieure à la valeur vénale des parts ou actions, déterminée conformément aux règles de droit commun, la valeur imposable à l’IFI des parts ou actions est alors limitée à la valeur vénale nette des actifs immobiliers imposables de la société à proportion de la participation du contribuable dans la société.  

A noter que ces nouvelles règles viennent s’ajouter aux règles de limitation de certaines dettes déjà rappelées ci-avant. 

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